Financiar ou comprar à vista?

Hoje em dia para comprar seu imóvel você deve ficar atendo à forma de pagamento para que não se assuste com o valor final do seu imóvel.

Comprar à vista é sempre a melhor opção, mas quem é que dispõe de mais de R$ 100 mil reais para entregar de uma vez? Nem mala eu tenho para carregar tanta nota de vinte.

A opção por financiar está cada vez mais procurada pelo consumidor que quer ter seu primeiro imóvel ou fazer o upgrade para o segundo, terceiro, quarto... sendo assim, tenho dicar para você:

1. Verifique o índice que irá reajustar seu imóvel e suas parcelas caso ele esteja na planta;

Muito comum que corretores "esqueçam" de dizer algo assim, pois corre-se o risco de cair a venda ao dizer pro cliente que a parcela que hoje é R$ 1.000, pode ser reajustada para R$ 1.500 no final do parcelamento da entrada para imóveis na planta. AGORA se o valor do saldo devedor também se reajusta, será que a financiamento vai caber no seu bolso quando o imóvel for entregue?

2. O índice de INCC reajusta valores antes da entrega da obra, posteriormente é reajustado pelo IGP-M + 1;

3. Em que tabela você está trabalhando seu financiamento, SAC ou PRICE?

A tabela SAC (Decrescente) chega a ser SACrificante para o cliente no começo com parcelas no limite de seu comprometimento de renda (30%), mas as últimas parcelas podem chegar a menos da metade desse valor, por isso é mais indicada.

A tabela PRICE (Fixa) costuma ser melhor para cliente com renda até R$2.000,00 uma vez que por causa de subsídios para primeiro imóvel, pode abaixar o valor da entrada, mas torna-se uma armadilha com o tempo por não baixar e tender a subir de acordo com a mudança da faixa etária do cliente (lembrar que há seguro incluso e esse fica mais caro com o passar do tempo).

Outras dicas podem ser repassadas através do meu e-mail ou meu telefone. Mande-me uma mensagem e entraremos em contato para desvendar esse bicho-de-sete-cabeças que não passa de um coelhinho inofensivo.

#DeOlhoNoMercado

5 motivos para você investir em imóveis

1. Investir em imóveis é seguro


Um imóvel é um patrimônio físico, está lá, ao alcance das mãos, podemos tocar nele, podemos vê-lo. Um imóvel é seu, ninguém lhe tira, o governo não pode congelá-lo como já fez com a poupança e contas bancárias.

2. Imóvel é fonte de renda

Um imóvel bem escolhido é fonte de renda vitalícia, todos precisamos de moradia e quem não tem condições de comprar a casa própria sempre estará a procura de um bom imóvel para alugar.

3. Imóvel mantém o valor

Além de gerar renda, um imóvel bem escolhido mantém seu valor e muitas vezes valoriza mais do que a simples correção do dinheiro investido.

4. Comprar imóvel gera disciplina

Os proprietários de imóveis se acostumam a receber o aluguel mensal de suas propriedades e com estes rendimentos fazem seus planos de forma organizada. Uma amiga, por exemplo, usa a renda de um apartamento que possui para pagar suas férias anuais, enquanto usa a renda de outro imóvel para dar mesada aos dois filhos. Quando aumenta o aluguel dos seus imóveis, aumenta junto a mesada dos dois. Eles, sabendo disso, se disciplinam com o que tem e mais que isso, planejam um dia ter seus próprios imóveis de aluguel.

5. Quem possui imóveis normalmente possui dinheiro no banco.

Vagas de garagem podem valorizar apartamentos em mais de 20%

Vagas de garagem em edifício: Com falta de estacionamentos, diferença de preço entre imóveis com e sem garagem atinge até 22,8% no Rio

Marília Almeida, de EXAME.com

São Paulo - A falta de vagas de garagens eestacionamentos em determinadas regiões das grandes cidades pode valorizar em mais de 20% um apartamentoque inclui vagas em relação a um imóvel semelhante, mas que não oferece vaga para veículos.


Esse é o resultado de um levantamento do Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro (Secovi Rio), realizado em oito bairros localizados na Zona Sul e na Zona Norte da cidade. A pesquisa faz parte do Panorama do Mercado Imobiliário de 2014, que será divulgado pela entidade no dia 24 deste mês.


Um apartamento de dois quartos com garagem no Leblon, bairro da Zona Sul, é, em média, 22,8% mais caro do que um imóvel de dois quartos, mas sem vaga, localizado no mesmo bairro. Em Laranjeiras, também na Zona Sul, a diferença é de 22,7%.


Em Ipanema, Botafogo, Méier, Tijuca, Copacabana e Flamengo, os porcentuais são menores, mas ainda ultrapassam 10%. “O valor da vaga de garagem na cidade corresponde, em média, entre 7% a 9% do valor do imóvel”, diz Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi Rio.


Veja, na tabela a seguir, a diferença de preços entre apartamentos de dois dormitórios com e sem vagas de garagem em oito bairros do Rio de Janeiro:

 

Leblon	22,80%
Laranjeiras	22,70%
Ipanema	19,80%
Botafogo	18,10%
Méier	18%
Tijuca	17,60%
Copacabana	12,20%
Flamengo	10,60%

Fonte: Secovi Rio

A garagem é considerada uma unidade autônoma e faz parte da área comum do imóvel. Seu valor é adicionado ao preço da unidade com base em seu custo de construção.


Mas o custo de uma vaga depende da necessidade de espaços para estacionamento na região na qual está localizada. Quanto maior a procura, mais alto será o seu preço.


Alguns bairros que fazem parte do levantamento do Secovi Rio incluem muitos apartamentos antigos, que foram construídos sem garagens.


Além disso, estão localizados em regiões que limitam a construção de vagas nos empreendimentos. Por ficarem próximos a praias, a areia e água existente no subsolo impedem a construção de estruturas subterrâneas.


Essas características fazem com que, naturalmente, o valor da garagem nesses bairros fique acima da média registrada na cidade.


O vice-presidente do Secovi Rio também cita a falta de investimentos em melhorias no transporte público da cidade, além do aumento do financiamento para a compra de carros nos últimos anos, como fatores que contribuíram para ampliar a necessidade por garagens.


Nos bairros incluídos no levantamento, as vagas ficaram ainda mais escassas com o boom imobiliário registrado na cidade nos últimos cinco anos.


Diversos prédios foram construídos nessas regiões e ocuparam terrenos que antes eram utilizados comoestacionamentos, segundo Schneider. “No período, a diferença de valor entre um prédio com e sem garagem dobrou: passou de 10% para 20%.”


Quem tem um imóvel com garagem em um bairro com escassez de vagas, portanto, pode ser beneficiado caso queira vender o apartamento.


A tendência é que a vaga de garagem continue valorizando o imóvel até que haja melhorias no transporte coletivo da cidade, diz Schneider, do Secovi Rio. “Não dá para prever quando isso irá acontecer, mas sabemos que é difícil haver mudanças significativas no curto prazo”.


São Paulo pode seguir o mesmo caminho


Com uma estrutura geológica favorável à construção de garagens nos subsolos dos prédios, além de uma lei que exigia a construção de, no mínimo, uma vaga por imóvel, até há pouco tempo São Paulo não sofria com a escassez de garagens, ou não no mesmo nível que o Rio, ao menos.


Na cidade, vagas em apartamentos de dois quartos em bairros bem localizados representam, em média, de 8% a 12% do valor do imóvel, segundo Ricardo Yazbek, vice-presidente de Legislação Urbana do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP).


Porém, o novo Plano Diretor da cidade, que define as regras para a construção de empreendimentos, anunciado em 31 de julho de 2014, passou a deixar de exigir um número mínimo de vagas de garagem por imóvel e a limitar o número de vagas de garagem em novos prédios próximos a eixos de transporte público, como corredores de ônibus e estações de metrô.


Nessas regiões, desde julho do ano passado, apenas uma vaga de garagem por apartamento não é incluída no potencial construtivo do empreendimento. Construtoras que quiserem construir prédios com mais de uma vaga de garagem por apartamento ficaram obrigadas a descontar os espaços adicionais do total que pode ser construído no espaço.


A lei antiga permitia que mais vagas de garagem não fossem incluídas no potencial construtivo da obra. “Com os terrenos cada vez mais caros, quem quiser oferecer mais de uma vaga por apartamento nesses locais certamente irá vendê-la por um preço mais alto para compensar a restrição”, diz Yazbek.


O executivo do Secovi-SP acredita, portanto, que a nova regra deve valorizar apartamentos com vagas de garagem já existentes nesses locais. “A diferença de valor entre um imóvel com e sem garagem pode se ampliar e se aproximar da situação verificada no Rio”.


Mas Yazbek ressalta que essa valorização tem um limite no médio prazo. “Daqui a cerca de seis anos, novas estações de metrô e melhorias no transporte público devem diminuir a necessidade do uso de veículos e, consequentemente, das vagas”.


Como muitos imóveis novos ainda serão lançados na cidade sob as regras antigas, o diretor do Secovi-SP estima que o impacto das novas regras só possa ser observado a partir do segundo semestre do ano que vem.


Fonte: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/vagas-de-garagem-podem-valorizar-apartamentos-em-mais-de-20

Mudanças Atuais

Eu li esta manchete no jornal "O Popular" hoje 21/03/2015 e não poderia deixar de compartilhar... Sim, amigos, as famílias estão mudando e contra fatos não há argumentos. Esse é o termômetro que indica que sim, o aquecimento do mercado imobiliário é algo real e palpável. Por isso vamos prospectar, vender, revender e praticar o upgrade imobiliário.

#DeOlhoNoMercado.

QUERO FINANCIAR! - Pt. 02 (Comprovante de Renda)

Alguns irão me perguntar por que eu abri um post somente para falar sobre comprovação de renda e para eles eu vou responder que o fiz pela importância que deve ser dada para esta questão.

A renda de uma pessoa pode se resumir em dois tipos: FORMAL e/ou INFORMAL.

RENDA FORMAL

Toda e qualquer tipo de renda na qual constar todos os encargos sociais impostos no recebimento individual (INSS, FGTS, ISS, IRRF, etc).

Podem ser considerados de renda formal:

• Contracheque (Holerite) - só será considerado válido se todos os recolhimentos sociais tiverem sido feitos e estiver devidamente registrado em carteira de trabalho (em regime CLT) ou com matrícula válida em órgão público;
• Declaração do IR - Quando declarado abaixo do valor mínimo de recolhimento terá valor de renda informal. Acima, deverá ser recolhido o imposto e apresentado o DARF para que haja a formalização da renda. Existem rendas declaradas neste documento que não são tributados, como a distribuição de lucros para proprietários de empresas, sendo assim, podem ser levadas em consideração na análise da renda;
• Lembrando que o valor da declaração deverá ser dividida por 12 para a obtenção da renda mensal;
• DECORE - Mesmas regras da declaração do IR, no entanto pode ser feita para um tempo menor, três ou seis meses.
• O valor total do decore deverá ser dividido pela quantidade de meses considerados na apuração para que se tenha uma renda mensal;
• RPA - O Recibo de Pagamento a Autônomo também pode ser utilizado, desde que haja os recolhimentos de impostos incidentes na atividade. Os recibos de recolhimento devem acompanhar o documento;
• Carteira de Trabalho;
• Extrato do FGTS;

RENDA INFORMAL

É aquela obtida de trabalhos e serviços informais nos quais normalmente não se faz o recolhimento das responsabilidades sociais e fiscais:

• Movimentação bancária - de preferência dos últimos seis meses para verificação da continuidade do recebimento;
• Notas fiscais de compra e venda mais recibos;
• Faturas, comprovantes de pagamento de água, luz, telefone etc;
• Declaração de rendimentos de próprio punho

Rendas informais são melindrosas e passam para o sistema de análise a "impressão" de inconsistência. Em alguns casos como: crise financeira, inadimplência, alta de taxa básica de juros, a capacidade de pagamento para quem apresenta este tipo de renda, pode cair de 30% da renda total para 25% ou menos.

Obs.: Para qualquer tipo de renda formal que não seja o contracheque é bom que se apresente junto a movimentação bancária para a confirmação da constância das entradas.

#DeOlhoNoMercado

QUERO FINANCIAR! - Pt. 01

Boa tarde, meu amigo,

Essa é uma frase muito comum nos dias de hoje para quem quer comprar um imóvel. Não são maioria os casos de que o cliente adquire um imóvel à vista, no geral ele escolhe dar uma entrada com o que tem à disposição e "toma emprestado" com algum banco o restante do recurso e divide o pagamento em anos.

O objetivo do post é simplesmente esclarecer, para o corretor, algumas dúvidas e o porquê da utilização de alguns documentos. Segue a listagem:

DOCUMENTAÇÃO PESSOAL:

RG e CPF: As pesquisas mais importantes para o processo de financiamento irá sair dessa documentação;

• Lembre-se que CPF restrito não pode financiar;
• Cuidado com dívidas "caducadas" ou muito antigas em bancos, isso baixa seu potencial de empréstimo e, claro, está no direito da instituição negar o financiamento - é bom ter em mente que a instituição financeira não tem a obrigação de conceder empréstimos e pode, sim, negá-los em caso de inadimplência anterior;
• Em caso de pessoas casadas, a documentação de ambos deve ser apresentada e nenhum dos dois pode ter restrição no CPF.

COMPROVANTE DE ESTADO CIVIL

Para solteiros: Certidão de nascimento.

Para casados: Certidão de casamento.

Para divorciados: Certidão de casamento com averbação do divórcio.

Para viúvos: Certidão de casamento com averbação do óbito ou apresentação da certidão de óbito.

A certidão é importante pois os dados dela serão repassados para o contrato e para a escritura. Qualquer dado divergente pode causar dor de cabeça posteriormente.

• Até 1977 o regime oficial de casamento era o de COMUNHÃO UNIVERSAL DE BENS, a partir de então, passou a ser o regime de COMUNHÃO PARCIAL DE BENS, sendo assim aqueles que se casaram a partir de maio de 1977 em outro regime que não o "padrão" deve apresentar o PACTO ANTENUPCIAL devidamente registrado em um CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS - frise-se, pois não basta apresentar o documento;
• Apesar de a união estável não ser reconhecida como estado civil, algumas agências bancárias podem exigir que compradores desse perfil apresentem a CERTIDÃO DE UNIÃO ESTÁVEL, que pode ser feita em um cartório de notas;

COMPROVANTE DE RENDA

Não necessariamente o comprovante de renda precisa ser de uma renda formalizada, rendas informais, ao contrário do que muitos pensam podem sim ser utilizadas para um processo de financiamento, desde que devidamente comprovadas. As agências não estão interessadas na fonte da sua renda (salvo algumas exceções que veremos em outro post), mas que você tenha rendimentos para honrar com seu compromisso contratual.

Em outro post vou discorrer sobre o que pode ser utilizado como comprovante de renda e como formalizar uma renda informal #FicaDeOlho.

COMPROVANTE DE ENDEREÇO

Eu entendo que um comprovante de endereço que não está no nome da pessoa, não comprova nada. portanto aconselho a utilizar algo que esteja em seu nome. A velha desculpa do: "Se eu não tenho casa como vou ter comprovante de endereço" não cola por alguns motivos:

• Comprovante de endereço é diferente de comprovante imóvel próprio;
• Qualquer documento que seja entregue pelo correio com data de postagem, no qual conste seu nome, seu endereço completo e o CEP (muito importante) é um comprovante de endereço:
• Fatura de telefone;
• Fatura de cartão de crédito;
• IPTU;
• Fatura de gás;
• Boleto de faculdade (que chegue pelo correio com código de barras);
• Fatura de água, luz, telefone, etc.
• O endereço é importante até para o saque do FGTS;
• Pode ser substituído por uma declaração de endereço cedido, desde que apareça a assinatura do dono do imóvel com firma reconhecida em cartório.

Outros documentos serão de importância para casos diferentes de enquadramento, mas futuramente eu especificarei em outros posts.

#DeOlhoNoMercado

Torne-se diferente

Amigo corretor,

Pesquisando, eu encontrei informações valiosas para você discorrer com o cliente e se tornar diferenciado no mercado:

INCC

Período de Coleta:
INCC-DI, pesquisado entre o 1º e o último dia do mês de referência; INCC-M, entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês de referência; INCC-10, entre os dias 11 do mês anterior e 10 do mês de referência.


IGP-M

Calculado do dia 21 de um mês a 20 do outro.

Os IGPs são calculados pela ponderação da inflação medida por três subíndices.

O principal é o IPA (Índice de pressão antrópica), com peso de 60% e que mede a inflação dos produtos agrícolas e industriais no atacado.

Já o IPC (Índice de Preço ao Consumidor) tem um peso de 30% e mede a inflação da cesta de consumo das famílias com rendimentos de até 33 salários mínimos.

Por fim, o INCC (Índice Nacional da Construção Civil) tem peso de 10% e mede a inflação do setor de construção civil. O IGP-M é utilizado como indexador de títulos emitidos pelo governo e em operações do mercado financeiro.

Os índices, variações e valores podem ser conferidos no site abaixo:

http://www.sinduscongoias.com.br/


#DeOlhoNoMercado

??? FGTS ???

Boa noite, colega corretor,

Recebi em meu e-mail uma pergunta que me deixou no mínimo intrigado:

Yan, o FGTS do meu cliente não foi aceito para imóvel X, o que podemos fazer para liberar esse recurso?

Quando digo que essa pergunta me deixou intrigado é porque algo tão básico em uma negociação, algo que pode definir ou derrubar uma venda ainda esteja tão entranhado num lamaçal de dúvidas. Então, vou esclarecer algumas dúvidas básicas que ainda aparecem de vez em quando.

1º. O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), só pode ser sacado para a compra de um imóvel, no momento de uma demissão ou em caso de doença grave terminal; mas nos atenhamos ao caso da compra do imóvel; ele só pode ser usado em imóveis que se encontram dentro do Sistema Financeiro de Habitação - abaixo de R$750.000,00 no RJ, SP e DF, abaixo de R$650.000,00 nas demais localidades;

2º. A utilização desse recurso é liberada pela Caixa Econômica Federal a qual detém a gestão do mesmo por determinação do Governo Federal. Independentemente da instituição financeira que promover o financiamento - ou utilização do mesmo - a autorização é feita pela Caixa;

3º. O uso do FGTS não fica gravado somente no CPF da pessoa que o utilizou, mas também na matrícula do imóvel que recebeu, sendo assim, alguém que deseja utilizar o recurso para adquirir um imóvel no qual o dono anterior utilizou o dele, este imóvel fica impedido de receber novamente o recurso em uma entrada, o que não impede o novo dono de utilizá-lo para amortizar saldo devedor. Isso torna esse meio mais difícil para imóveis utilizados, mas não impossível.

4º. Para utilização do FGTS a pessoa tem que trabalhar e residir na localidade do imóvel ou em seu entorno. Demonstrar, através de um termo, a intensão de residir no imóvel que está adquirindo, salvo exceções de algumas atividades que podem ser tipificadas em qualquer agência da Caixa (Piloto de aeronaves, por exemplo);

5º. O FGTS será utilizado para que o comprador dê ou complete uma entrada, sempre exigida em processos de financiamento, ou para compra à vista de um imóvel quando possível. Uma vez utilizado, esse recurso só poderá ser acessado novamente dois anos depois para amortizar saldo devedor. O comprador não poderá usar esse recurso para dar entrada, nem amortizar, um segundo imóvel, devendo, antes, quitar o primeiro e somente aí usar para um segundo. Regra vale para casais, cujo o primeiro proponente utilizou o FGTS em um primeiro imóvel e se casou, a esposa fica impedida de usar o FGTS para dar entrada no segundo imóvel, somente para amortizar seu saldo devedor.

Espero, sinceramente, que essas regras ajudem muitos colegas meus. Claro que não são todas as regras que estão descritas neste texto, para maiores informações consultem um gerente em uma agência da Caixa, no entanto grande maioria dos casos irão se enquadras aqui.

#DeOlhoNoMercado

Amigo Corretor, Fique Ligado!

É importante para aqueles que são corretores saberem de alguns pontos na questão de financiamento, principalmente quando tratamos de ágio e/ou unidades que ainda têm saldo devedor. Seguem algumas:

* Imóvel com ágio pode sim ser financiado na totalidade disponibilizada pelo agente financiador, desde que o proprietário esteja de acordo. Não é porque o ágio é R$50.000, por exemplo, que o comprador necessita ter todo esse dinheiro em mãos. O proprietário pode receber parte do pagamento como uma entrada, um sinal ou adiantamento até que o processo de financiamento se finde; ele vai receber o valor de venda total da instituição financeira e o saldo devedor será abatido do total a ser repassado. Simples assim;

* FGTS sempre é utilizado como entrada, independentemente do valor ou da forma de abatimento. No entanto ele pode ser usado em sua totalidade ou mesmo parcialmente; lembrando que uma vez utilizado, só poderá voltar a ser dois anos depois da primeira transação. O FGTS também tem uma questão que impede de ser usado em mais de um imóvel, sendo assim, ele só pode ser usado para o primeiro imóvel, até que ele esteja completamente quitado, só então poderá ser sacado para o novo imóvel;

* DECORE. A Declaração Comprobatória de Renda só tem validade se seguir as regras da declaração do imposto de renda, ou seja, não é obrigado a recolher o indivíduo que declarou no documento rendimento médio menor que o valor de isenção, produtores rurais em qualquer valor e proprietários de empresa que declararam distribuição de lucros com média de R$ 3.333,33 mensais; em qualquer outro caso deve apresentar junto com o DECORE a DARF (Documento de Arrecadação da Receita Federal) pago, assim, o documento passa a ter valor de comprovação de renda. Algumas instituições financeiras requerem juntamente com o documento a movimentação bancária do cliente para comprovar que a declaração é verdadeira. Lembrando que o uso, ou não, desse documento é de ordem gerencial, dependendo do gerente da agência financiadora e da política interna de classificação de cliente.

Fiquem ligados nas dicas, treinamentos e tudo mais que for publicado.

#DeOlhoNoMercado