Final de tarde, bem, devo dizer que o fato de estar escrevendo sempre para o blog me mantém treinado para perguntas que são me feitas toda vez que estou em uma mesa de negociações ou simplesmente devem vir para ela como modo de explicar uma coisa ou outra.
Apesar do texto ser um pouco extenso, estou certo de que essa dúvida pairou sobre sua cabeça, não é mesmo?
Hoje reservei um pouquinho do meu tempo para esclarecer alguns fatos, estes fatos já surgiram. Claro que podem ficar algumas questões, a princípio, sem resposta, no entanto, você é uma pessoa inteligente e eu uma pessoa solícita, de modo que imagino que você vai fazer uma pergunta ao fim do post e eu irei responder. Caso eu não consiga, prometo pesquisar e produzir um post que vá explicar sua dúvida, tudo bem?
Então, vamos ao que interessa e falar um pouco sobre de onde vem os recursos que financiam sua casa, seu apartamento, seu lote, sua sala comercial, enfim, o imóvel que você está comprando?
Acompanhe meu raciocínio:
Existem dois tipos de bancos: os privados e os públicos (ou que parte de seu capital é público, como o BB por exemplo); Não vou me aprofundar em bancos privados uma vez que a origem de seu capital pode ser as mais diversas que se possa ter, apesar de todos utilizarem recursos de uma fonte em comum - a poupança - existem outros tipos de aplicações e outros tipos de utilização dos recursos provenientes de bancos privados.
Irei utilizar então o exemplo dos bancos públicos, principalmente as nomenclaturas utilizadas pela Caixa Econômica Federal, uma vez que já estudei bastante sobre ela (até fui correspondente por mais tempo deste banco que dos outros), mas ressaltando que o mesmo acontece no BB com outros nomes.
RECURSOS
Toda vez que eu disser recursos, entenda dinheiro que é utilizado para financiar (emprestar para que você compre) seu imóvel, seja ele qual for.
Esses recursos podem vir de duas fontes distintas:
O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, ou
A poupança (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos);Portanto sempre que for financiar um imóvel, o dinheiro que será emprestado virá de uma dessas duas fontes, o que vai determinar de qual das duas virá, hoje, basicamente são o valor da renda mensal apresentada* e o valor de avaliação do imóvel**.
* A renda apresentada é o somatório de todas as rendas apresentadas por quem quer financiar, sejam parentes ou não;
** Leva-se em conta entre o valor de compra e venda e o de avaliação, o que for maior.
Então, aguardando a utilização dos recursos, o cofre os guarda até que uma avaliação de crédito seja feita e determine de qual bolsa amarela será retirado esse dinheiro. Simples não?
A DIFERENÇA
A principal diferença entre um recurso e outro está no custo que cada uma dessas bolsas apresenta para o banco detentor, sendo assim, são determinadas a partir daí, as taxas de juros que serão cobradas para a devolução desse dinheiro para a sua bolsa de origem. Claro que o dinheiro é devolvido e os juros cobrados são, nada mais nada menos, que o pagamento pela utilização desse recurso.
Ambos os recursos financiam imóveis novos e usados. Caso o imóvel tenha o valor acima de R$ 170.000,00 (valor instituído para Goiânia, verifique as condições na sua cidade) e chegue até R$ 400.000,00, seu financiamento pode ser retirado do FGTS, desde que se comprove um recolhimento desse recurso por no mínimo 36 meses, é o chamado Pró-cotista, no entanto futuramente, dedicarei um post especial somente para este tipo de utilização.
Por isso que desde o começo do ano a Caixa Econômica vem subindo as taxas de juros cobradas pela utilização dos recursos da poupança, mas já eu falo sobre isso, porque primeiramente eu gostaria de tocar no ponto Minha Casa Minha Vida.
O PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA
Este é um programa que visa dar moradia para aqueles menos favorecidos os quais não conseguiriam naturalmente comprar sua casa, dando aos mesmos poder de financiamento diante de instituições bancárias.
O programa é utilizado para financiar imóveis novos para famílias que recebem até R$ 5.000,00 mensais - atualmente estamos em uma transição para a terceira fase do programa na qual essa valor pode subir para R$ 6.800,00 - para que possam comprar um imóvel avaliado em até R$ 190.000,00. Para tal é praticado um auxílio dado pelo governo federal de até R$ 25.000,00 para que a família contemplada possa bancar a entrada deste imóvel, lembrando que a instituição bancária somente financia até 90% de acordo com o cliente, sendo assim, existe uma contrapartida de, no mínimo, 10% do valor de avaliação do imóvel como entrada, por exemplo:
Imóvel custa R$ 170.000,00
Família recebe R$ 5.000,00 por mês
Entrada será de R$ 17.000,00
Financiamento será de R$ 153.000,00
Simples não? Para verificar seu potencial de financiamento, basta fazer uma pequena simulação no site da Caixa clicando aqui.
Neste programa são analisadas faixas de renda e cada uma dessas faixas contempla uma taxa de juros diferenciada:
FAIXA 1 até R$ 2.440,00 ............................................ 5% ao ano
FAIXA 2 de R$ 2.440,01 a 3.275,00 ........................... 6% ao ano
FAIXA 3 de R$ 3.275,01 a 5.000,00 ........................... 7,1% ao ano
Em qualquer faixa, se quem está pedindo o financiamento apresentar mais de 36 meses de recolhimento de FGTS (não é necessário que seja na mesma empresa),basta que tenha um saldo positivo e diferente de zero na conta (na conta do FGTS, que fique claro) esta pessoa recebe 0,5% de desconto na taxa de juros.
O subsídio também varia de acordo com o que a renda vai subindo, sendo zerado na faixa 3, aqui, quem quer financiar tem somente a redução da taxa como auxilio. Até porque, convenhamos, quem ganha esse valor pode muito bem financiar um pouco mais.
Caso não se importem, vou falar um pouco do
SBPE (O GRANDE VILÃO DA ATUALIDADE)
Nos últimos meses, faço referência aos últimos 12 meses, estamos vendo muitas retiradas de recursos da poupança para finalidades diversas:
Simples, eu tenho dinheiro na poupança, o gás subiu, não tenho mais de onde retirar, vou utilizar esse dinheiro para comprar outro gás...
Como testemunhamos nesse período um aumento muito grande em cobrança de novos impostos, pagamentos de pedaladas fiscais, cortes dos mais diversos em benefícios, etc, etc, etc, o brasileiro começou a utilizar muito, mas muito mais o que ele tinha guardado em sua poupança.
Caso você se lembre da figurinha do porquinho, logo acima, a poupança é uma das fontes de utilização de recursos para financiamento. Mas com tantos saques, esse fundo ficou escasso, o que aconteceu? Ilustre-se:
Eu tenho R$ 1.000.000,00 depositado em minha poupança. Desse modo o banco detentor pode emprestar R$ 100.000,00 para 10 pessoas para que cada uma compre uma casa, assim com os pagamentos mensais esse dinheiro retornaria para o banco que estava utilizando minha conta como garantia para esses empréstimos. No entanto, com o aumento dos gastos mensais em minha casa, tive que fazer um saque de R$ 500.000,00, de modo que minha poupança caiu pela metade.
O que fazer agora, gerentes de banco?
1) Continuar emprestando o mesmo que era emprestado, mas para menos pessoas.
2) Emprestar menos e continuar com o mesmo número de pessoas na carteira.
Acho que você chegou à mesma conclusão que o banqueiro. Perder carteira de clientes, significa perder dinheiro. Eu não quero isso. O banqueiro também não.
Por isso a saída recorrida para a falta de dinheiro culminou em dois pontos: primeiro, cortar a possibilidade de financiamento para imóveis usados e direcionar para imóveis novos cuja valorização com o tempo pode cobrir possível prejuízo que o banco tenha caso necessite pegar o imóvel com a execução da alienação fiduciária; por isso para financiar imóveis usados a caixa pede uma contrapartida de 50% do valor do imóvel atualmente. Segundo, aumentar a taxa de juros para que se torne mais difícil conseguir um financiamento e para que esse gargalo seja diminuído sem ter que negar um empréstimo e se saia como vilão da história.
FATO!!!
Se você não consegue pagar seu financiamento, a culpa é sua e não nossa, portanto não faça.
Através dessa manobra, portanto, a Caixa aumenta suas taxas de juros, sendo assim, os outros bancos tendem a acompanhar essa ascensão e subir as suas taxas também, uma espécie de moda perversa. O resultado, você acompanha em noticiários.
Bem, para não me prolongar mais nos posts eu preciso de sua ajuda, faça suas perguntas para que eu veja se é necessário voltar ao assunto em outro e conseguir sanar todas as dúvidas. Ou apenas deixe seu comentário, o campo abaixo está aberto para quaisquer indagações. Conto com você para que este blog fique cada vez melhor.
Yan Ribeiro
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