Os mercados imobiliários mais aquecidos do mundo

Um estudo realizado pelo Global Property Guide - um guia que faz levantamento de trocas e compras de imóveis por todo o planeta - analisou o comportamento de propriedades residenciais em diversos países dos cinco continentes e elencou um guia com os 32 mercados imobiliários que mais se valorizaram com base em aumento real em um período de um ano descontada a inflação e depois o índice de valorização do último quadrimestre de 2014, o que indica a tendência para este ano.

Encabeçando a lista está a República da Eslováquia, local onde o preço das casas tiveram um reajuste de 0,25% no ano em relação a um decréscimo de 2,57% em 2013. Isso indica que com o baixo crescimento dos preços, houve uma procura maior e uma consequente valorização.

O último lugar ficou com a Turquia, lugar onde os preços cresceram cerca de 3,83% no fim de 2014 resultando numa baixa procura e uma melhor valorização.

O Brasil ocupa o vigésimo segundo lugar dessa lista logo atrás das Filipinas, exemplificando com a cidade de São Paulo cujos imóveis tiveram aumentos de 7,33%. Isto chamou a atenção dos investidores, no entanto a valorização média ficou em torno de 0,9%.

Bem diferente do estado de Goiás, um dos grandes responsáveis por subir com essa média e elevar o status do Brasil. Não foi um resultado tão bom quanto o de outros países, mas o estado mostra que está na contramão da tão malfadada crise que "instalaram" em nosso mercado, pois há bairros em Goiânia que mostram uma valorização acumulada nos últimos cinco anos de mais de 70%, isso é formidável para quem quer comprar um imóvel para investir.

Por exemplo: um investidor comprou um imóvel que há 5 anos valia R$ 1.000.000,00, hoje pode revender a mesma unidade por R$ 1.700.000,00, embolsando aproximadamente R$ 11.700 reais por mês. Um megainvestimento.

Já disse anteriormente no blog, mas vou repetir: Não há crise no estado de Goiás, essa é a hora de comprar imóveis e aproveitar as vantagens oferecidas tanto pelas construtoras quanto pelos bancos. É retorno garantido.

#DeOlhoNoMercado

A questão Alocação de Recursos

"Yan, vi em seu blog o post sobre Crédito Associativo e fui verificar junto a uma construtora aqui próximo de casa sobre o assunto, eu quero financiar pela Caixa, mas o gerente me disse que o empreendimento é Alocação de Recursos. O que é isso?"

Carmem Dias

A propósito Carmem, é um prazer saber que meu blog está ajudando apesar dos poucos acessos (hehe), agradeço pelo clique e, muito mais pela dúvida.

ALOCAÇÃO DE RECURSOS

Essa é uma modalidade de crédito - lembrando que existe em outros bancos, mas com outras nomenclaturas - consiste no que o próprio nome diz.

O construtor utiliza recursos próprios para levantar várias unidades em um mesmo empreendimento ou um conjunto habitacional (sem vínculo um com o outro). Sabe-se que toda vez que um financiamento é feito, o banco reserva o valor para que o "empréstimo se concretize", no entanto quando há mais de uma unidade o banco faz uma reserva para todas as unidades de uma vez, assim, não importa em que momento o financiamento for feito, aquela unidade já tem recurso para ser financiada.

O financiamento só pode ser feito depois de liberado o habite-se das unidades pela prefeitura do local.

ALGUMAS PARTICULARIDADES

• Quem requisita a alocação é o empreendedor e, claro, passa por análise interna do banco;
• Qualquer que seja a quantidade, acima de duas, o empreendedor pode requisitar uma alocação de recursos;
• A partir de 12 unidades em um mesmo empreendimento, a alocação torna-se obrigatória para o financiamento;
• Alocação de Recursos não impede uso de FGTS e recebimento de subsídio.

Espero ter respondido suas dúvidas, Carmem.

Quaisquer outras dúvidas, podem deixar nos comentários abaixo. 

#DeOlhoNoMercado

A Caixa Econômica Federal irá mudar suas taxas

Notícia quente para os leitores de "O Analista", como diz o título, a Caixa Econômica Federal está mais uma vez neste ano aumentando as taxas de juros para financiamentos dentro e fora do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

A partir do dia 10/04/2015 os financiamentos disponibilizados ficarão, de acordo com o normativo interno, da seguinte forma:

TAXAS

• Taxa balcão terá uma Taxa de Juros Efetiva de 9,45% a.a.;
• Clientes que não possuem nenhum tipo de relacionamento com o banco;
• Relacionamento terá uma Taxa de Juros Efetiva de 9,30% a.a.;
• Deve ter Conta Corrente com Limite de Cheque Especial e Cartão de Crédito desbloqueado e ativo;
• Relacionamento + Salário terá uma Taxa de Juros Efetiva de 9,00% a.a.;
• Além dos itens anteriores, deve ter conta salário e receber pelo banco;
• Servidor Público (Relacionamento) terá uma Taxa de Juros Efetiva de 9,00% a.a.; e
• Servidor Público (Relacionamento + Salário) terá uma Taxa de Juros Efetiva de 8,80% a.a.

VALOR DE FINANCIAMENTO

As mudanças não ficam somente nas taxas mais salgadas:

O valor de financiamento mínimo para imóveis residenciais que era R$ 20.000,00 passará a ser de R$ 100.000,00.

O valor de financiamento mínimo para imóveis comerciais passa a ser de R$ 50.000,00.

O valor máximo de financiamento aumentou de 1 milhão para 1,5 milhões.

PRAZOS

Nesse caso a única mudança passa a ser no prazo mínimo de financiamento que cai de 120 para 96 meses

QUOTAS

Agora as cotas também sofrem alteração:

Tabela SAC (parcelas decrescentes): antes 90% do valor de Compra e Venda; agora 80% no SFH - Setor Público até 90%.

Tabela SAC fora do SFH: antes 90% do valor de Compra e Venda; agora 70% - Setor Público até 80%.

Tabela Price (parcelas fixas): antes 70% do valor de Compra e Venda; agora 50%.

O QUE ISSO IMPLICA?

Simples, no geral, todos terão que disponibilizar um valor maior de entrada para conseguir comprar seu imóvel financiando pela Caixa Econômica.

Lembrando que esses valores só estão valendo para imóveis financiados com recursos provenientes da poupança, o SBPE. Para imóveis dos programas Minha Casa Minha Vida e FGTS, ainda não se tem notícias, mas provavelmente não haverá mudanças tão cedo.

#DeOlhoNoMercado

Desmistificando o Crédito Associativo

Fui perguntado hoje sobre CREDITO ASSOCIATIVO e isso me inspirou a escrever para todos para tratar sobre esse assunto que pode ser de grande valia para quem vai comprar um imóvel na planta. É uma tendência do mercado imobiliário, pois gera segurança para quem vende e para quem compra.

YAN, O QUE É CRÉDITO ASSOCIATIVO?

O crédito associativo é uma modalidade de crédito em que o banco financia toda a obra com seus recursos e permite que o proponente comprador possa financiar seu imóvel antes que a prefeitura libere o habite-se. Esta é uma termologia utilizada pela Caixa Econômica Federal e pode ser apresentada em outros bancos com outros nomes, assim assegure-se de que se trata desse tipo específico de crédito.

QUAL A VANTAGEM DESSE TIPO DE CRÉDITO?

A principal vantagem é que ao fazer o financiamento de sua unidade na planta, o saldo devedor se congela, ou seja, ele não é reajustado com índices financeiros como o INCC, por exemplo, não se corre o risco de você se desdobrar para dar uma entrada em X meses e no momento de fazer o financiamento seu saldo devedor estar tão alto quanto o valor de venda a unidade ou seu rendimento não ser capaz de finalizar o processo.

QUANDO COMEÇO A PAGAR O FINANCIAMENTO?

O valor do seu saldo devedor começa a ser pago assim que a chave é entregue. Até lá, da unidade, o proponente comprador paga somente o equivalente ao seguro dela, partindo de um valor zerado e aumentando à medida que for sendo finalizada na mesma proporção. A última parcela do que chamamos "seguro de obra" não ultrapassa 80% do valor da parcela calculada para a primeira prestação do financiamento.

ALÉM DO SEGURO PAGO MAIS ALGUMA COISA?

Somente se o valor da entrada tiver sido pago para a construtora e/ou incorporadora, caso contrário, se o valor da entrada foi dividido, o seguro coincidirá com o pagamento das prestações propostas. Lembre-se que dividir um valor de entrada ocorre no reajuste pelos índices econômicos, INCC, por exemplo, sendo assim, os valores calculados podem subir até a entrega das chaves, cuidado.

ATÉ QUANTO TEMPO ANTES DA ENTREGA DA OBRA EU POSSO FAZER ESSE TIPO DE CRÉDITO?

Isso vai depender da construtora e/ou incorporadora. É ela quem decide quando os processos de financiamento podem iniciar. Mas via de regra, o crédito pode ser feito até 36 meses antes da entrega da unidade.

POSSO UTILIZAR MEU FGTS NESSE CASO?

A princípio, respondo que sim. O que pode mudar é o enquadramento ou não da unidade, nos moldes requisitados pelo Ministério das Cidades, e/ou do proponente comprador, para utilização do FGTS. Mas a princípio nada impede. Aconselho a se informar dessa possibilidade no momento de fechar o negócio.

SE EU DESISTIR DO NEGÓCIO, TENHO MEU DINHEIRO DE VOLTA?

Isto também depende da construtora e do contrato firmado antes da compra.

Se você também tem dúvidas quanto ao Crédito Associativo, entre em contato comigo pelo blog, comentando abaixo, ou por e-mail. Estou aqui para tirar qualquer dúvida a respeito disso.

#DeOlhoNoMercado 

NÃO ESPERE A CRISE PASSAR PARA COMPRAR SEU IMÓVEL, COMPRE SEU IMÓVEL E ESPERE A CRISE PASSAR

A análise da economia atual e todo o seu desdobramento trouxe alguns dados que eu gostaria de compartilhar:

1. O Brasil fechou o primeiro trimestre do ano numa quase recessão, crescimento do PIB em 0,1%;

2. A inflação acumulada fechou esse período em mais de 3,5%, o que reflete que o teto de 7% pode ser extrapolado até o meio do ano;

3. Nosso mercado de investimento está ficando escasso.


O que isso quer dizer?


Muito se especula que o mercado de investimentos no Brasil está escasso, eu discordo, pois analisando todos os passivos que estão disponíveis hoje, vejo que o principal deles continua em alta. Alguns podem dizer que não, que nossa principal empresa para investimento e nosso principal patrimônio está em frangalhos e isso está rumando para um colapso que pode causar anos de estagnação: vejamos alguns exemplos:

No dia de hoje temos os resultados:


Ibovespa com alta de 1,53%, comparando com Dow Jones (EUA) com alta de 0,37%;
Dólar fechando a R$3,12
Petrobrás com alta de 5,16%

Todos os dados foram colhidos às 13:50h do dia 03/04/15

Os resultados são bons, mas nem tanto quanto deveriam ser. Tais dados refletem a insegurança que os mercados estão tendo em investir no Brasil, tanto os internos quanto os externos, para tal apresento uma ideia para aqueles que tem dúvidas quanto a investimentos: IMÓVEIS.

Investir em imóveis não é algo complicado, ainda mais hoje em dia com tantas facilidades presentes com relação ao pagamento desses bens, com cartas de crédito de consórcios, financiamentos habitacionais, financiamentos privados ou mesmo investimentos a médio prazo.

Como engenheiro, digo, o valor de um imóvel tende a subir pelos primeiros 15 anos quando tudo o que está envolvido aumenta seu preço, tendendo a desacelerar depois desse período quando se conta a depreciação do bem. Muito tempo para aumentar seu rendimento, pois um carro, por exemplo, tem sua depreciação a partir do momento em que ele sai da concessionária.

Não está muito longe de se entender o que estou dizendo. Trocando em miúdos: Hoje você compra um imóvel por um valor de, hipotéticos, R$ 5.000,00 o m², por uma unidade de 100m² você paga R$500.000,00. Com o tempo, digamos 2 anos, a valorização da localidade eleva o valor do m² para R$ 6.000,00, sendo assim, a mesma unidade passa a valer, sem benfeitorias, R$600.000,00, ou seja, numa venda desta unidade você recebe R$100.000,00, os quais divididos pelo período dos dois anos gerou uma receita de aproximadamente R$4.000,00 mensais. Agora eu te pergunto: É fácil encontrar um emprego fixo que pague esse valor? Qual o outro investimento que te gera esse valor por mês apenas ficando parado?


Respondo. Não é fácil encontrar um emprego que pague isso, muito menos se qualificar para tal emprego, uma vez que os gastos para a qualificação vão acabar deteriorando o valor final do recebimento. Também não há investimentos tão seguros a ponto de pagar tais quantias sem a aplicação de riscos potencialmente grandes.


Por isso, para encerrar, eu digo e repito: Comprar seu imóvel é garantia de retorno.


NÃO ESPERE A CRISE PASSAR PARA COMPRAR SEU IMÓVEL, COMPRE SEU IMÓVEL E ESPERE A CRISE PASSAR.

É a minha dica pra você

#DeOlhoNoMercado